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如何投资商铺,投资商铺,如何出租商铺

2017-03-11 09:44:33 作者:admin 点击:

买入商铺的时候,商业街还没有开始运营,怎么判断它将来的回报前景?已经运营的商业街商铺,市场租金是明摆着的,结合市场售价很容易就算出回报率。但如果是没有开始运营的商业街商铺,任何广告和销售人员承诺的回报率都是预估值。商铺街如果恰好在某成熟或著名商业地段附近,你的投资风险会小一点。商业街商铺通常靠集群效应发展,单个业主的投资、管理能力差别很大,如果没有统一的招商,整个商业街的商铺就会变成你租出去卖麻辣烫、我租出去开美甲店,租约到期可能又变成奶茶铺。如果是投资还没开业的商业街商铺,那就要考察附近有没有大牌商家入驻。

如何投资商铺 商铺投资应避开哪些雷区

要判断商铺的盈利前景,光看地段远远不够。买入商铺的时候,商业街还没有开始运营,怎么判断它将来的回报前景?推销员7个理由你信哪个?

如何投资商铺

商业街根据本身经营的商铺,可以分为专业型商业街和复合型商业街。常见的专业型商业街有建材街、服饰街、酒吧街、传媒文化街等。复合型商业街定位于休闲娱乐购物一体。但通常产权归属复杂,多数只租不售,并不适合普通个人投资者。

更可行的选择是社区商业街、特色专业型商业街。特色专业型商业街还需要充分考虑业态的问题,建材市场、餐饮娱乐街,目前还是不错的选择。

如果你接到推销商铺的电话超过3个,会很快发现那些推销员推荐你买商铺的理由几乎都差不多。归纳一下无外乎这7个:低总价、产权商铺、售后包租、回报率高、知名板块、统一规划、品牌开发商。

商铺有产权?和回报率无关!

产权商铺主要是相对于使用权商铺而言,产权商铺最大的好处在于能贷款,而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款,首付最低50%,比照基准利率或上浮。

产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售,但是等到你把商铺转手卖掉的时候,会发现买卖差价的大半都变成了税金:土地增值税占差价的30%至60%,营业税占差价5.55%以上,个人所得税占差价的近20%,加起来是差价的55%到85%。况且,如果你是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉,谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢?

因此,商铺有产权,和获利前景没有必然关系。

至于使用权商铺,除非是位于商业氛围成熟的闹市,可见的租金回报超过15%,否则,按照10%回报率计算,50万元买来使用权,第10年赚回本,15年到期时,账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺,以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算,15年后的本息总额是103.6万元,15年的利息总额53.6万元,比买使用权商铺多赚28.6万元。

低总价,可能很难租!

“总价20万元到30万元,您有没有兴趣?”低总价的最大诱惑是,让钱不多的你蠢蠢欲动:“我也能投资商铺做房东?”

不得不提醒你,事实没有那么简单。销售给个人的低总价商铺,有实力的运营团队可能不愿接手,这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多。

通常低总价商铺隐含的信息是:面积小(不到15平方米)、新铺、偏远或尚在开发的地区,周边配套远未成熟。这样的商铺买来,你要面对的就不是租金高低的问题,而是能不能租得出去。因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带动,面积大的适合更多的商业业态—餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商店等,而小面积大部分只能做小吃店和特色小店。

立超商业地产总经理朱谦的判断是:“以上海为例,面积在50至60平方米、处于较成熟地段的商业街商铺,总价一般在100万元至300万元,这样的商铺才有可能实现开发商承诺的收益率。”

售后包租,你也得小心!

“担心买了租不出去?5年内的租金我们包了!”这样就安全了?未必!

2006年住建部就发出过投资风险提示:以售后包租等形式购买商品房有风险,投资须慎重。《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

售后包租、返本销售,都是以稳定回报、低风险吸引人购买,加快资金回笼速度,为下一轮开发准备资金。在劝你买的时候,承诺提供固定年回报、若干年后原价或增值回购、承诺无风险甚至低风险。

换句话说,有的开发商用“买完之后5年内每年付租金”吸引你,到了正式签买卖合同的时候告诉你,5年租金直接在交易款里抵扣。这招是不是很眼熟?没错,这和大减价前改价格标签差不多,先把价格提上去,再打折、返还,引得人们蜂拥上去买,其实你一点便宜没占到。5年后再租不出去,就被晾在那儿了。

回报率有这么高吗?

已经运营的商业街商铺,市场租金是明摆着的,结合市场售价很容易就算出回报率。但如果是没有开始运营的商业街商铺,任何广告和销售人员承诺的回报率都是预估值。理论上应该走访周边商户,用市场比较法,从周边商铺的行情价、商铺的地段、位置、人流量、消费者的承受能力、品质、物业管理等各方面综合考量,估算出最后结果。

但现实是,一些“火热销售”的商业街商铺的回报率是吹出来,还没开业的商业街宣称年投资回报率8%、10%甚至更多也就不稀奇了。

德佑地产商铺部总监惠凯表示,正常情况下个人投资的商铺,实际租金回报率在4%至5%是比较可信的,租金回报率保持在4%以上的水平,商铺就进入了熟铺的发展轨道。

地段标准,1公里!

地段不光对住宅来说是重要的因素,对商铺来说它的意义也很重大。因为这直接关系到商业街有多少人流量、周边商业环境的成熟度。可以不在市中心,但一定要有很多人来,而且乐意在这里消费。没错,商铺街如果恰好在某成熟或著名商业地段附近,你的投资风险会小一点。

但你得分清楚它的地段和人流量、购买力之间的关系。远离市中心的远郊地区在销售商铺时常常会傍“概念”。上海正在建设的迪士尼乐园周边,方圆10公里的在售商铺都说自己在“迪士尼板块”。

实际上,商业辐射效应的作用范围是按照步行距离来算的,有消费意图的人从一个商业核心走到附近的消费目的地,800米至1000米是心理极限,商业核心的有效辐射范围绝不超过1公里。而有效辐射范围内的商铺,发展商或经营者也很清楚它的前景,几乎把产权握在自己手里,只租不售。即便是出售,也不大会有“20万元买旺铺”的馅饼砸在你头上。

发展商、运营商最重要

商业街商铺通常靠集群效应发展,单个业主的投资、管理能力差别很大,如果没有统一的招商,整个商业街的商铺就会变成你租出去卖麻辣烫、我租出去开美甲店,租约到期可能又变成奶茶铺。没有基于消费心理和商业规律的合理安排,租金水平很难有稳定增长。如果没有足够专业的运营商,商业街开业以后也会显得混乱无序,十年八年都成熟不了。

相比包租、地段等因素,资源丰富的品牌发展商和运营商才是对你的投资最至关重要的。

发展商的招商能力是首先要考量的。能否在建成以前谈妥几家强有力的“主力店”,几乎是一条商业街能否发展起来的关键。如果商业街商铺在卖给你的时候已经全部建好了,但销售人员还没法告诉你开业的时候都有哪些商家进驻,那你最好别买了。

这说明发展商的招商能力差,而且招不来商家入驻,也很难吸引来优质的运营商长期合作。好的商业地产发展商有自己的招商部门和运营团队,从拿地、设计的阶段就开始做全面的市场调研和规划,商业街开业后的几年内还会不断调整商铺的经营类型。

统一规划?执行才是关键

“我们有统一规划,将来会成为周边最繁华的商业街”。统一规划确实能给商业街商铺带来更好的前景,但是,对你来说,统一规划能不能执行比规划本身更重要。

商业街商铺的销售初期需要靠商圈规划支撑价格,但总体规划的推进才能发挥真正的潜力,只有投入运营后执行合理的规划,管理得当,并根据商业街整体发展,不断调整业态,商铺产品才能持续稳步盈利。而这个过程通常需要超过5年甚至10年的时间。

在挑选商铺时,任何不确定的因素都会增加你的投资风险。德佑房地产经纪有限公司商铺部总监惠凯提醒投资者,挑选商铺应该以实际已经存在的各种条件做参考,尚未落实的规划中的内容不适合作为决策的重要依据。

选商铺,教你4招!

除了人流量,盯着大牌商家

所有人都知道,市中心的商铺通常比郊区的好。那里有成熟的配套和足够量的来往人群这两个天然优势。但这样的地段的商铺几乎没有普通人能插得进去的地方。

别急着放弃,还有个不错的选择—大型居住社区内或之间的商业街。但你得考察一下周边小区的数量、人流量。这点可以跟肯德基学一学,它在考察决定新店址的时候,测量方法就是拿着秒表数人数,达到平均每10秒钟有2个人经过,就满足人流量要求。

如果是投资还没开业的商业街商铺,那就要考察附近有没有“大牌商家”入驻。像肯德基、麦当劳、星巴克、棒约翰等品牌连锁店,考察店址都有有效的方法和指标,跟着这些商家走,犯错的可能性就低了。朱谦认为最理想的大牌商家是大润发、家乐福这类大型卖场,它们吸引来的消费人群层次丰富,数量巨大,周围商铺可选择的经营范围也更丰富。

开发商运营商,重点考察!

运营商的能力是决定投资前景的重要因素,但是运营商的能力强不强,你从哪知道呢?

朱谦认为,判断它们能力的最简单方法就是考察它以前操作过的同类商业项目。你可以要求了解运营商基本资料,实地看看那些商业项目现在的经营状况,向二手商铺租售门店询问租金水平和回报率。

发展了几年的商业街项目推出第二期时别错过。上海古北地区的黄金城道社区商业街经过第一期的招商和发展,已经形成了红酒、珠宝、服装定制等一系列风格明确、经营稳定的店铺。第二期商铺开售时参考第一期商业街稳定真实的经营状况和收益率数字,基本可以判定开发商和运营商的实力。这种商业街的新铺成长为熟铺,获得稳定回报会更快。

一般来说,商业体在做建筑设计之前就要完成25%的招商,施工期间再有25%的商家确定入驻,开业时有60%的商铺有商家经营,才有继续发展的希望。等房子造好了再往里面招经营户已经晚了。从这个意义上说,商业地产开发商和运营商的实力比地段重要得多,市中心也有烂尾楼,奥特莱斯建在郊外也能盈利。

判断运营商承诺的包租时间也能作为参考。商业街的经营具有较高的风险,如果没有充沛的资金和强大的招商能力做基础,就无法在保证业主收益的前提下承担长时间的运营规划。朱谦提醒,如果承诺少于5年的短期包租要特别小心,“一个商铺的成长周期是以5年为一个周期,少于5年的包租很难产生稳定收益。”

位置,拐角处最好!

同一条商业街上,不同的位置也会影响商铺的收益和租金。业内有“金角银边铁肚子”的说法,意思是商业街的拐角处是人气最旺、生意最好的地方,银边指靠近街两边的地方其次,位于街中间的位置最差—所以被叫做“铁肚子”。

惠凯解释,专业型商业街的长度也要适中,一般超过700米的商业街对消费者来说就显得太长,容易产生疲劳、厌倦的感觉。如果商业街中间有栅栏,也会对客流有影响。沿街的多层商业综合体内,底层与2层、3层有很大的差别,底层人流最旺盛,2楼、3人数就会少50%以上。

识别售后包租方案

A:售后包租的1至5年,收益率5%;5至15年及以后,固定收益率7%至8%。

评价:收益率较低但比较稳定。

B:售后包租的1至5年,收益率5%;5至15年及以后,在5%收益率的基础上,与运营商以协商比例分配额外收益。

评价:要承受将来发展欠佳、租金收益变低的风险。

C:售后包租5年之内,固定收益5%;5至15年及以后,如果在A、B两种方案中选择收益高的一种,可以进行转化调整。

评价:折中方案,中等风险。

D:承诺包租3年,收益率为5%,收益额在交易总额里一次性抵扣。

评价:更像一种营销骗局,承诺包租的3年中,业主其实得不到任何收益。

---转自新浪

如何投资商铺:三大方法轻松解决

时至今日,“商铺是金”的说法已经深入人心,每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者。然而,由于缺乏专业指导和对市场的盲从,在商铺投资方面普遍存在很大的失误,给投资人带来较大的潜在风险。借助多年的行业经验,谈谈一些心得,希望对大家的投资有所帮助。

一,如何评估商铺物业的价值

经常被问及这样的问题:这个铺值多少钱?其实这个问题的答案不在任何专家,也不在发展商那里,也许投资人应当自己去做一些小研究,答案就在我们自己的手中。

商铺属于生财工具,把自己的商铺出租,一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱,这样才能保证自己的回报长期稳定可靠,因为没有人愿意赔本租场地的,所以必须研究各种行业的成本模型。

假设我们在一个适于经营餐饮业的地段考察一个铺位,首先应当去了解的是周边餐饮的经营状况,比如周边居住人群的消费习惯,顾客的种类,餐饮的档次,(大众口味还是特色餐饮)吸引人群等等情况。

比如对于一个200平米的餐饮铺,除去厨房、洗手间等公共部分,餐位为30—40个,初期投入,转让费(包括购置厨房设备、餐桌餐椅和碗筷等用具)为10万元、装潢费6万元,房租每天1.5元,月租金为9千元,总投入26.8万元。平均每天上座率为八成,每人消费为20元,每天有100人消费,那么每日的营业额为2000元,每周营业额为1.4万元,每月营业额为5.6万元,每年营业额为67.2万元,1到2年之后,如果经营好的话,净收益远远高于前期投入资金,营业额将会成倍增长。

投资餐饮属于比较稳健,风险小的投资项目,其见效快,收益快。一般餐饮的回收期为8--12个月,而且是当日见钱,就目前而讲,餐饮行业是投资当中高回报的一种!

如果说资金不多、没有太多经验的投资者来说,选择新兴地区商铺投资会更具优势。

二,什么是好的商铺物业

好的商铺一般具备如下特性:适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。在这个意义上,位于离CBD最近的通州区——桃花岛·金街是最佳的商铺。其据守八通线梨园站南,客流量之大,桃花岛金街不同于一般的住宅底商和商场内铺,为全独立并且铺铺临街,无论经营餐饮、服装或者其他行业都可以。

不要迷信“酒香不怕巷子深”的说法,在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的,所以选择商铺一定要临街,远远好于商场内铺以及地下底商,同时要区分人流的种类,休闲人流的价值要远远高于交通人流,其周边众多高尚社区云集,80%CBD白领以及准白领,50多万常住人口,消费实力非常强劲。

三,如何收取回报

如果你商铺的承租人经营失败你会有哪些损失?首先,当你最终决定让承租人退场的时候,可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用事业费用,一般多达半年;其次,寻找新的租户不可避免增加几个月的空置期,以及需要支付的佣金;第三,因为商铺一次的经营失败,大大影响到继任承租人的信心,会影响到新的租金;第四,我们不知道是否因此会卷入拖欠房租而引起的诉讼。所以,挑选一个好的承租人,以及帮助承租人做好生意对投资者来说是多么重要!

好的承租人指那些信用良好、有实力、经验丰富的商户,所以笔者从来不建议商铺拥有人仅仅根据租金的高低来甄选租户;同时,租户也得选择信誉比较好的物业公司,来解决后顾之忧。

位于通州核心的桃花岛·金街,始终坚持统一定位,集娱乐、休闲、餐饮、购物等业态于一体的商业街区,并打造出通州24小时全天候休闲商业地标,同时聘请赛科物业对金街的管理,提供出较高的物业服务,同时也设立招商管理处和租赁中心。

就区域发展来看,梨园镇作为通州发展重中之中的区域,增值潜力无限攀升,桃花岛金街就位居20万㎡现代生活文化体验街区核心。目前,梨园镇已形成了3万平米的餐饮娱乐第一街,领衔京东休闲商业。八通线轻轨经济带以及奥运商机的来临,在未来1-3年内通州将会形成一个核心商圈。其在此投资,前景被广泛看好!

投资商铺怎样才能有更多收益?

投资故事

投资者:裘先生

年龄:45岁

职业:个体经营者

手中有一笔钱,不算太多,也不算太少,打算买间商铺“以鸡生蛋”,是时下不少手握闲钱的投资者的想法。

对中小型投资者来说,怎样挑选商铺?有人说,投资商铺面积越小越好,一来总价较低,投资门槛较低;二来小户型商铺比较容易出租。裘先生则认为,以他亲身的投资经历证明,商铺小一些确实风险相对会小一些,但并不意味着越小越好。多大的商铺最容易出租?那要预设好将来可能经营的业态的需求,做好市场研究才行。

裘先生从2007年开始购买商铺,当时,他打算辞职自己开一家美发店,心想租铺倒不如自己买一间,便在自己居住的小区里购买了一间复式商铺,商铺分上、下两层,使用面积超过90平方米。“我把两层都装修了,开张后客流量不算少,不过楼下一层已经能够满足营业需要,绝大多数情况下,楼上那层都空着,非常浪费,我也曾经打算把楼上那层出租,但来询问的租客非常少,个别想从事餐饮生意的租客有兴趣,但这间铺又不能经营餐饮,所以一直没租出去。”

两年后,裘先生关了美发店,转做其他生意,商铺对外招租。不过,很多求租客都倾向只租楼下那一层,终于等到一个肯把两层一起租的客人,但他给出的租金比只租一层高一点点。裘先生觉得,自己第一次投资商铺尽管赚了钱,但并不算是精明的投资。

2010年,商铺市场火爆,裘先生又动了买铺的念头。吸取第一次的教训,裘先生在南海某大型社区商业街购买了一间小户型店铺,面积不到8平方米。不过,要把它迅速租出去也不容易。开始有几个开服装店的姑娘来看铺,但比划后觉得面积太小,衣服都挂不了几件,因此放弃了租铺。最终,商铺租给了一家凉茶店。

裘先生认为,各种业态的租户对商铺面积的需求不一。比如小型服装店的经营面积需要30平方米左右、餐饮生意的经营面积需要50平方米左右,假如商铺面积过小,它所能承受的业态就有限,使用的灵活性也就会大打折扣,令出租增加了难度。当然,户型过大,对经营面积需求较小的租客而言,又会造成租金浪费,因此也不容易租出去。所以,裘先生建议,在购买商铺前,一定要预设好将来可能招租的业态,从而决定购买商铺面积的“大小”,以免造成店铺与生意难“般配”的尴尬。

(文/图 詹青)



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