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商业地产投资,商业地产投资前景,商业地产投资分析

发表于:[2017-04-10] 来源:admin

商业地产投资需谨记三条“军规”从万州到成都,再到重庆,资深商业地产投资专家周兵,几年来已在多个区域成功投资商铺。周兵认为,尽管当前整体市场看好,但并不代表你把钱随便扔到哪


商业地产投资 需谨记三条“军规”

从万州到成都,再到重庆,资深商业地产投资专家周兵,几年来已在多个区域成功投资商铺。周兵认为,尽管当前整体市场看好,但并不代表你把钱随便扔到哪个地方,到了秋天就能收获硕果。当机会出现时,并不是每个人都能把握住。尤其是商业地产,因为牵扯到后期商业的运营,对投资者的眼光有着更高的要求,单凭感觉是绝对不行的。

选好开发商

周兵表示,在当前商业地产一头热的大背景下,也只有同时具备超强资金实力、超强资源整合力以及超强专业运营团队这三个基本条件的开发商,他们所投资的商业地产项目才有机会。

产权分割:

商业地产经营大忌

“对于商业地产开发商,必须要做好物业持有的准备,而且是大量持有。产权分割是经营商业地产的大忌,商铺分割出售以后再经营是很难统一,就算是反租,其成本也很高。”周兵表示。

对此,万达颇有发言权,每年万达广场都有商家被淘汰,新商家被引入。万达集团分管商业一副总经理就公开表示,万达一般只出售住宅及写字楼部分,商业产权几乎都是万达自己持有,这确保了统一经营,为后期业态调整、为商业带来生命力提供先天条件。

资源整合力:

解决招商难题

“对于一般开发商来说,搞商业地产是有风险的,很可能会面临招不进来商的窘境。”市房协商专委秘书长孙宏志认为,开发商的资源整合能力,对于投资商业地产来说至关重要。商业与住宅不一样,如果商业招商不满意,消费者很快就能感受到。但住宅就是空着,也未必有人知道。

孙宏志认为,这方面万达体现出了优势,他们和很多大品牌建立了战略合作。尽管如此,万达也开始“制造”自己的商业品牌,今天万达广场已经拥有万千百货、万达影城、大歌星KTV等诸多商业品牌。

孙同时认为,在这一点上,重庆本地开发商中,龙湖做得最好,目前龙湖已拥有天街、MOCO、星悦荟三大商业品牌体系。招商过程中,能有所针对性招商。

运营团队:

规划招商管理

“现在开发商普遍存在一个问题,所谓的商业地产管理人员,基本上都是从住宅项目上转过来,从商业到地产的很少。”

孙宏志认为,一个专业的商业地产运营团队,必须懂商业管理、懂招商、懂商业地产规划,“只有具备了这三个条件的开发商,他们投资的商业地产才是机会。”

对此,市房协专门组织一批全国知名的商业实战专家,准备在春交会上对重庆商业地产发展支招。“在合适的时机,我们还会组织商业地产的运营人才培训。”孙宏志表示。

选好项目

选择好的开发商,可能大多数投资者都能准确判断。但该如何选铺?对大多数普通投资者来说,缺乏专业的投资眼光,或者跟风走,或者凭感觉,想到哪,买到哪。面对当前投资者现状,专家们给投资者开出“良方”。

看规划,就是看未来

3月5日,2011年重庆商业地产发展论坛上,市房协会长莫元春提出了自己的见解。

“看规划也可以叫做看未来。你所选择的商铺,或者投资产品,在未来的城市规划中所处的区位,这对投资前景很重要。”莫元春表示,比如江北现在是重庆重点发展区域,该区域的某个地方以后要建一个大型的专业市场,那么这些区位的投资就相当看好。

看回报,用租金反推房价

不看地段,看回报。“很多人喜欢往市中心凑,花10万元/平方米买个商铺,利润空间在哪里?升值空间又在哪里?”四川省商业地产联盟秘书长冉立春说,按照合理的回报率8%反推,10万元/平方米的商铺需要每平方米月租金667元才够,“什么样的商业形态才能支付如此高额的租金?”

有的投资者认为,买了黄金地段的商铺,可以招租到高端品牌入驻,他们是可以承受高租金的。冉立春说:“恰恰相反,高端品牌,特别是奢侈品商家是非常精明的,他们会拿牌子压你。成都仁和春天的个案,对重庆商业或许有着值得借鉴的地方。当时仁和春天百货引进LV花巨大代价,不仅没有收租金,还搭进去巨额的装修费用。”

看结构,明确商铺租给谁

市房协商专委孙宏志同时认为,投资者还有必要研究商铺的建筑结构、物业结构,层高有多少,进深、开间、柱距,在购买之前就要想清楚,你所招租的对象会做什么样的经营项目。

比如做餐饮,如果烟道、下水、卫生间都没有,还做什么?对于很多投资者来说,自己是不做运营的,所以必须考虑清楚这个问题。不同商家对铺面要求不一样,孙宏志说:“很多人可能觉得小开间、大进深的商铺不好,不利于经营,但是如果招来的商家是做建材的,那不是正好?长条的建材就需要这样的房间。而做超市的话,就对柱距有不小的要求。”

过心理关

“动辄数百上千万元的商业地产投资,更要形成良好的投资习惯,养成良好的投资心理,这是规避投资风险最后的屏障。”资深投资专家周兵表示,投资商业先要过心理关,成功的投资往往来自于良好的投资习惯。

学会规避投资风险

“这两年伴随着商业地产走红,商铺的投资门槛也是逐渐走高。”周兵表示,投资者必须学会规避风险。投资商业地产必须认识到以下误区:一是投资商业地产必赚钱。从一般意义上讲,有需求就能赚钱,但是目前商业地产中存在严重的结构性问题和供求矛盾。如很多商铺的价格是住房价格的8倍甚至10倍以上,其实这之间有不少是虚假的繁荣。二是投资商业地产可长期赚钱。目前,国内不少住宅开发商都转向商业地产,商业地产量的增加必然要影响其价格,并使利润下降。

返租并非灵丹妙药

除此之外,很多商业地产开发商把返租当成一剂灵丹妙药。返租,即开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租,整体交由一家商业公司进行运作,并给予投资者固定的回报。

但返租是不是就一定能解决这些问题了呢?是不是交由商业公司统一经营就一定能成功了呢?

显然不是,它只是提供了更多的成功可能性。返租成败与否取决于所选择商业公司的水平,他们的定位准不准、招商能力强不强、营销管理到不到位。不同的业态、业种,不同的管理水平,会直接影响到返租回报的承诺。

周兵认为,返租这样的个案,目前在重庆的旅游商业地产中比较盛行。以仙女山一楼盘为例,开发商便承诺给投资者寻找到一国际知名酒店管理公司租用。

对此,周兵建议,在决定投资投资商铺前,投资者应全面考察开发商的实力、诚信度、知名度等,尤其对于其在销售时宣称的租金收益率要实地考察,搞清该地段真实的租金价位,然后才决定是否投资。

初次投资商铺的中小投资者切忌贪大,相对来说面积较大的商铺对业态的要求更窄。另外,很多投资者转投新兴区域,这更需要了解区域详情,判断该区域商业是否有成长性。

商业地产投资价值分析

资料来源:东海证券

商业地产企业盈利模式可以分为三类。住宅地产商大多采用以开发销售住宅项目的单一盈利模式,而商业

地产企业在行业的发展历程中出现的盈利模式多样,并体现出阶段性的特点。按照国际惯例,一般将商业地产企业的盈利模式分为三种:投资开发模式;持有发展模式;投资开发和持有发展混合模式。采用不同盈利模式的商业地产企业在开发周期、资产周转率、业绩可控性、投资回报率等方面体现出不同的特点。

国外商业地产企业的盈利模式的发展已经较为成熟。由于美国商业地产兴起于城市化进程的后期,工业化接近完成,人口对于新建住房的需求趋于停滞,从事房地产开发销售难以获得长期稳定收益,所以商业地产企业大多以持有商业物业的形式获取租金收益。新加坡商业地产企业采用“轻资产的战略模式”,更多借助REITS、私募基金等金融平台来完成租售并举,注重对外部资金的引进和利用,解决了商业地产资金沉淀大、周转缓慢的问题,并且在开发物业的同时,借助基金平台分享投资物业的管理费收益,在提升资产回报率的同时降低

混业风险。

中国商业地产开发商大多采用“开发出售+持有发展”的盈利模式。我国的城市化率接近50%,城市化进程正处于加速发展阶段,住宅地产的需求仍处于高位,但第三产业的发展已经催生商业地产的需求。因此,目前中国仍处在住宅地产发展的黄金时期,但商业地产的需求已经初步释放,故国内的商业地产企业大多是从住宅开发商转型而来,且仍然保留住宅地产的业务。我国商业地产开发商尚处于起步阶段,企业的资金来源较为单一,由于缺乏开发商业地产项目的雄厚资金以及运作商业项目的丰富经验,所以“租售并举”的方式被开发商广泛采用。

“投资开发+持有发展”模式是中国商业地产企业现阶段的最佳选择。中国商业地产行业尚处于起步阶段,未来发展空间巨大,但鉴于目前的城市化水平,步入快速发展轨道仍需时日,所以选取适合的盈利模式尤为重要。将开发项目中的部分住宅或商用物业出售来获取资金的迅速回流可以缓解资金难的问题,同时持有优质的商业物业才能奠定长期发展的基础。鉴于商业地产投资的高风险性,这种模式最适合刚刚起步寻求稳定增长的开发商,看好目前行业两家采用“租售结合”盈利模式的龙头商业地产开发商——世茂股份和金融街。

一、商业地产企业盈利模式分类和特点

按照国际通行的定义,商业地产企业是指从事商业地产开发、经营、管理和服务的企业,这类企业通过持续的物业经营和管理来获取物业增值和租金收益。一般而言,商业地产企业将大部分商业物业作为战略资产长期持有,租金收入占总营业收入的比例较大。按照国际惯例,一般将商业地产企业的盈利模式分为三种:投资开发模式;持有发展模式;投资开发和持有发展混合模式。

1、投资开发模式:案例——SOHO 中国(00410.HK)

投资开发模式是指企业依照住宅开发的经验,投资开发写字楼、百货零售、酒店、购物中心等商业地产项目以整体或者分割出售的方式将其卖出,获得增值收益的盈利模式。这种盈利模式的开发流程如图一所示,企业首先在城市的中心商业区或副中心购买土地,经过规划设计后,按照商户的需求定位进行施工建设,建成后整体或者分割出售给客户。

采用投资开发模式的商业地产企业在项目开发出售的过程中获得的增值收益主要是土地资源的增值收益和品牌溢价的收益。其中,土地资源的增值收益来源于土地的稀缺性,这个特点在商业地产项目上表现得尤为突出。一般商业地产的项目集中在城市的中心区,而由城市规划设计带来的人口密集、设施齐全和交通便利等优势造就了城市中心区域土地的稀缺性。且零售商贸、餐饮酒店、金融和信息服务等第三产业在城市中心区域的集聚显著地拉动了商业地产的需求,从而进一步加强了城市中心地带土地的稀缺性。所以企业能否获取具有稀缺性的土地是未来能否成功投资开发商业地产项目并获取增值收益的前提。品牌溢价的收益主要是针对具有一定品牌竞争优势的开发企业而言,这类企业通过前期商业地产项目的成功运作获得良好的品牌声誉从而提升产品的销售价格,获取品牌溢价的收益。

投资开发模式商业地产企业项目开发流程

购买土地→规划设计、招商→建筑施工→整体出售或分割出售→获得增值

SOHO

中国正是一家典型的以开发出售高档商业地产为盈利模式的品牌商用物业开发商。公司一直坚持在北京、上海等一线城市核心地段开发、销售高档商业地产,利用自身的品牌优势获取高额回报率。目前公司拥有的商业物业的建筑面积约为240

万平米,是当前北京最大的商业地产开发商。近三年来公司营业收入的复合增长率达到37.9%,营业利润复合增长率为32.3%,而同期A 股8

家主要上市商业地产公司平均利润复合增长率为23.7%。

A股8家商业地产公司指金融街、世茂股份、中国国贸、南国臵业、轻纺城、陆家嘴、浦东金桥、阳光股份

综合考察SOHO 中国近几年的发展情况总结出公司盈利模式的特点如下:

①、开发选址:不同于其他开发商的大肆“圈地”行为,公司开发和投资项目的选址锁定在北京、上海两

个一线城市的最核心稀缺地段(例如北京的天安门南前门大街路段),一方面选址的聚焦可以实现资金利用率

的最大化,另一方面也可以充分享有土地稀缺性带来的增值收益。目前以销售收入和资源储备来计,公司为北京CBD

最大的商用物业开发商。

②、销售和售后:公司开发和投资的项目一般分阶段进行销售,流程以预售开始,通过预售所得的订金及款项作为相关项目工程资金的重要来源;公司对开发项目实行分割销售,目标客户并不针对机构而是针对具备购买力的中小型客户,这种市场定位使公司具有较高的议价能力;另外,公司向购买物业的客户提供一系列的售后服务,包括协助客户出售或出租所购买的物业,具体服务事项由子公司负责。

③、品牌建设:公司坚持独特创新的建筑理念,所开发项目如“长城脚下的公社”和“博鳌蓝色海岸”等均成为城市建设中的里程碑建筑,成功地为公司树立了时尚领先的品牌形象。另外,公司的管理层也充分利用

自己的知名度通过各种媒体渠道对品牌进行市场宣传和推广。

④、营运能力:公司项目开发周期一般控制在3

年以内,并通过预售的方式实现资金的快速回流,所以上市后6 年来存货周转率和总资产周转率平均值为0.34

和0.35,保持在较高的水平,从保证了公司在短期内实现收益的最大化。由于公司的的项目开发进度对业绩的影响较大,可以看到公司的业绩弹性和波动性也较大。

2、持有发展模式:案例——中国国贸(600007)

持有发展模式是指企业投资开发写字楼、百货零售、酒店、购物中心等商业地产项目并长期持有运营,获得土地资源增值、级差租金收益、品牌增值的盈利模式。这种盈利模式的开发流程分为两种,如图四所示,企业首先在城市的中心商业区或副中心购买土地,经过规划设计后,按照商户的需求定位进行施工建设,建成后整体或者分割出租给客户;企业直接购买位于城市中心区的商业地产项目,通过经营后出租给商户获得稳定持续的租金收益。

(持有发展模式商业地产企业项目开发流程图)

目前在A

股上市的商业地产类公司中,中国国贸是一家典型的以投资、经营和管理高档商业物业的房地产开发商。和SOHO

中国一样,中国国贸也一直将目光锁定在一线城市北京的中心商业区,但盈利模式却截然相反,公司通过长期持有并出租位于北京中心区的商业物业来获得稳定的收益。目前公司拥有包括高档写字楼、商城、公寓、酒店、展览厅等商业物业面积约110

万平米,物业集中位于北京东长安街延长线与东三环路交界处,构成位于北京中心区的大型城市综合体。

表:国贸中心组成部分及建筑面积

项目

建筑面积

国贸写字楼 31.9

万平米

国贸商城

10

万平米

国贸公寓

10.7 万平米

国贸大酒店 17.2

万平米

国贸饭店

3.9

万平米

中国大饭店

11 万平米

国贸展厅

1

万平米

国贸三期B 阶段 24.3 万平米

总计

110

万平米

公司盈利模式的特点如下:

①、开发选址:公司开发和投资项目的选址锁定在北京核心商业区,并以此为中心逐渐向周围扩建。国贸三期完工以后,经过扩建的城市综合体将进一步巩固公司在北京CBD

区域的领先地位。这种围绕一个中心向四周扩张的开发模式将充分受益原有项目成功运营带来的辐射效益,新项目的租金收益有保证,原有项目的内在价值也将在新项目的带动下有一定的提升。

②、增长模式:公司业绩的增长主要依靠可租面积的增加和出租率、租金的提升。过去十年,北京中心商业物业需求的不断攀升,国贸写字楼的租金年均复合增长率达到4.1%,商铺达到9.9%,而写字楼和商铺的出租率也基本维持在90%以上。所以,公司为实现业绩的快速增长采取外延式的扩张模式,国贸三期A、B

的完工将使公司持有的商业物业面积实现翻番。

③、市场定位:公司主要以出租写字楼、豪华公寓等方式向国内外客人提供综合配套服务,客户主要以在京外企、外国公司驻华(京)代表处(办事处)及其高级职员为主,目前是国内最大的综合性高档商务服务企业,也是目前仅次于纽约世贸中心的世界第二大世贸中心。面对高端市场的定位保证了公司租金的高收益率。

④、资本回收:由于公司采取持有经营的盈利模式,项目运作和资本回收周期较长,上市后15

年来公司的总资产周转率平均值为0.17,与通过销售实现资本高速运转的SOHO 中国相比较低。

3、投资开发+持有发展模式: 案例——大连万达

作为中国最早进入商业地产领域的房地产企业,大连万达有着国内唯一最完整的商业地产产业链。与住宅龙头万科一直做“减法”的发展模式相反,万达一贯坚持做“加法”,从早期商铺的简单组合发展到今天的大型城市综合体,万达不断完善自有商业地产的配套产业,延长产业半径,但并未脱离商业地产的范畴。

(大连万达商业地产项目业态发展历程图)

目前,万达集团的资产已达到1000 亿元,年销售额600

亿元,在全国的投资项目的覆盖范围达到50多个城市。公司计划到2012 年的资产规模超过1500 亿元,年销售额达到1000

亿元,拥有已开业万达广场70 个,万达影城110 家,万千百货65 家,已开业五星和超五星酒店45

家,成为世界级的商业地产集团。

总结出公司盈利模式的特点如下:

①、开发选址:公司具有科学的选址评估体系,规模定位、业态定位、功能定位、品类定位、客户定位、商圈定位等因素都是选址时参考的重要指标。目前公司基本上遵循着将纯商业项目定位在城市的最核心区域(例如北京CBD

万达广场),将城市综合体项目定位在城市的副中心(例如上海五角场万达广场)的选址模式。

②、招商模式:“订单地产”是公司独创的招商模式,在开发建设之前,公司先与合作伙伴签订联合发展

协议,由对方提出物业需求,等到双方认证之后,对方交给公司一定比例的保证金,如果反悔,将赔偿万达一年的租金。这种招商在前,开工建设在后的模式,避免了商业地产建成之后租不出去,既保证了开发商的利益,也能满足租户的需求。目前万达有30

多家签约的战略合作伙伴,其中12 家是世界500

强企业,其余都是国内的前三强。订单地产能有效规避规划和设计中的失误使产品错位造成的风险,能有效为开发商提供良好的建议,缓解商业地产开发中的资金压力。

③、租售模式:公司实行“以售养租”,以出售商业地产周边附属开发的住宅和写字楼部分来培植商业地

产的铺位,购物中心的主力店部分只租不售。另外,公司坚持“平均租金”的租金模式,将全国的项目按照城

市分三等租金:一等是北京、上海、广州;二等是省会城市;三等是其他二三线城市。这样可以减少公司的谈判成本,保证扩张的速度和租金收益的稳定性。

④、融资渠道:公司寻求多种融资渠道,除了“以售养租”实现资金的快速回流,零售不动产的银行抵押

贷款也是公司实现滚动扩张的重要资金来源。另外,公司也曾利用国内私募和房地产信托产品募集资金,A股的IPO

计划也正在筹备阶段。

⑤、品牌建设:从06

年开始,公司致力于自主品牌的建设,“万千百货”、“万达院线”和“万达酒店”成为万达城市综合体中的中坚后盾,不但保证了其经营的稳定性和持久性,也体现公司商业地产的规模化开发和连锁化经营,同时又进一步加强了万达在政府、银行心目中的分量,巩固与国际巨头的结盟,进一步提高万

达的品牌优势。

4、三种盈利模式的对比分析:

从开发周期、资产周转率、业绩可控性、投资回报率等指标来对比分析三种盈利模式,得到结论如表三所示,“投资开发模式”的平均开发周期最短,资产周转率最高,短期投资回报率最高,运营成本最低;“持有发展模式”的运营成本最高,平均开发周期最长,长期投资回报率最高;“投资开发+持有发展模式”的大部分指标都处于中位,但收益来源最多,业绩可控性最强。

表:三种盈利模式各种指标对比分析

考察指标

三种盈利模式

投资开发模式

持有发展模式 投资开发+持有发展

平均开发周期

最短

最长

中位

资产周转率

最高

最低

中位

业绩可控性

最低

中位

最高

投资回报率(短期)

最高

最低

中位

投资回报率(长期)

最低

最高

中位

收益来源种类

最少

中位

最多

运营成本

最低

最高

中位

经营能力依赖度

最低

最高

中位

二、中国商业地产企业的盈利模式分析

1、特定阶段的特定模式——“住宅+商业,开发出售+持有发展”

目前A股涉及商业业务的房地产开发商较少,仅有10家左右,考察8家主要的商业地产公司(金融街、世茂股份、中国国贸、南国臵业、轻纺城、陆家嘴、浦东金桥、阳光股份)可以发现,除了一直以商业物业出租为主营业务的中国国贸,其他的商业地产公司大多以开发出售为主要收入来源,且出售收入占比较大的金融街、世茂股份、南国臵业目前仍保留着住宅开发的业务。

表:A股主要商业地产公司开发出售收入和出租管理收入占比情况

上市公司

“开发出售收入”和“出租及物业管理收入”所占总收入比重(%)

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

金融街 81.5/2.6

91.36/8.1 83.7/10.1

82.59/8.5 89.3/9.0

世茂股份 98.4/0.04 98.8/0

99.3/0

95.3/3.2

94.8/3.8

中国国贸 0/100

0/100

0/100

0/100

0/100

南国置业 95.1/4.9

94.4/5.6 91.8/8.2

91.2/8.8

93.8/6.2

陆家嘴 66/3.9

23.4/7.4

0.3/15

8.5/13.7

0.03/41.8

浦东金桥 ——

15.1/84.6

32.1/67.7 99.9/0

96.9/3.0

阳光股份 89.8/8.9

92.5/7.5 92.5/7.5

88.3/11.7 92.4/7.6

轻纺城

0/18.9

0/25.1

43.7/34.9

0/82.1

0.97/68.5

我国商业地产企业大多采用“住宅+商业,开发出售+持有发展”的盈利模式是适应阶段的特定产物。原因如下:

①、我国的城市化率接近50%,城市化进程正处于加速发展阶段,住宅地产的需求仍处于高位,但第三产业的发展已经催生商业地产的需求。

根据美国地理学家诺瑟姆的相关理论,当城市化率超过30%之后,城市化进程进入快速发展阶段,根据国际城市化进程的基本经验,城市化率突破50%之后,进入大城市化阶段,人口的流动方向将由小城市向大城市流动为主。2010年底我国的城市化率已经达到49.95,已基本接近50%,处于城市化进程加速时期,人口流动将使大城市的住宅地产需求持续高涨。

另外,根据国际的经验来看,当第三产业占GDP比重超过50%的时候,第三产业的发展会加速,从而带动商业地产的加速发展。截止2010年,我国的第三产业生产总值占GDP比重已经达到43%,按照现在年均11.9%的增长速度预计未来5年之内将达到50%。但对比美国来看,当第三产业占GDP

比重超过50%时,城市化进程已经基本完成,所以相对而言我国的第三产业发展快于城市化进程。因此,目前中国仍处在住宅地产发展的黄金时期,但商业地产的需求已经初步释放,故国内的商业地产企业大多是从住宅开发商转型而来,且仍然保留住宅地产的业务。

②、我国商业地产开发商尚处于起步阶段,企业的资金来源较为单一,不能像国外的开发商那样采取REITS

上市的方式募集资金,由于缺乏开发商业地产项目的雄厚资金以及运作商业项目的丰富经验,所以“租售并举”的方式被开发商广泛采用。优质的商业地产项目需要长时期的开发和培育,鉴于我国大部分的商业地产开发商是由住宅地产商转型而来,发展时间较短,资金累计和项目运作经验相对于外资成熟的开发商有较大距离。

表:国内商业地产开发商发展时间和持有商业物业面积

企业名称 起步时间 持有商业物业面积

万达集团 2002 年

566 万

金融街 2002 年

144 万

世茂股份 2009 年

466.3 万

中国国贸 1999 年

110 万

陆家嘴 1995 年

186.2 万

另外,从全球范围看,典型的“租售并举”企业仅活跃于亚洲市场,尤其是商业和商务活动集中发展的香

港和新加坡,更孕育了一批优质的租售并举企业。香港的商业地产开发商大多通过“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡来实现租售并举,而新加坡开发商则更多借助REITs、私募基金等金融平台来完成“租售并

举”。

③、中国城市的规划作为政府的一种行政行为,在现有的“土地财政”的影响下,为了平衡多方的利益,

往往忽视城市经济发展和人口流动的客观规律,在一定程度上造成城市资源配臵的浪费和供求关系调控的失灵。在这种背景下,目前中国商业地产的整体“质量”较差,项目运作和经营管理都处于起步阶段。

目前我国的零售物业的65%是低端的社区商业和其他零散商铺,购物中心和商业街的占比仅有近23%,而日本的购物中心约占零售物业总面积的30%,美国的购物中心面积占比也超过40%。另外,甲级写字楼作为高端商业经济的重要载体,一方面代表着地区经济的发展程度,另一方面也体现了地区商业地产的品质。截止2010

年底,我国北京的甲级写字楼存量仅为近600 万平米,与其他金融中心城市的甲级写字楼存量尚有较大距离。

较低层级的商业物业的售价和租金不具备优势,导致了持有物业的开发商的盈利能力相对有限,所以企业难以仅仅依靠出租和管理物业维持长期的发展。

2、特定阶段的最佳选择——“投资开发+持有发展”

中国商业地产行业尚处于起步阶段,未来发展空间巨大,但鉴于目前的城市化水平,步入快速发展轨道仍需时日,所以选取适合的盈利模式尤为重要。基于以上的分析,“投资开发+持有发展”的盈利模式是现阶段企业的最佳选择。理由总结如下:

①、目前我国绝大多数商业地产公司尚处于起步发展阶段,而商业地产项目的资金相对于住宅而言要求较高,所以将开发项目中的部分住宅或商用物业出售来获取资金的迅速回流可以缓解资金难的问题,可以看到这种模式在万达集团的成功案例中得到很好的验证,万达就是凭借出售城市综合体项目中的住宅和部分商铺来获得滚动开发的自筹资金。

②、将持有的优质物业完全出售虽然短期内可以实现收益最大化,但同时也放弃了未来物业的增值收益和稳定的租金收益,不利于企业长期的发展壮大。另外,商业地产的区位优势具有强稀缺性,未来再次获取优质项目的成本将随着土地的增值而大幅上升。所以持有优质的商业物业才能奠定长期发展的基础。也发现,一直坚持开发出售模式的SOHO

中国在今年也表示要增加持有物业比例,计划将2012 年竣工的北京光华路SOHO 二期、上海卢湾43 号地,以及2013

年竣工的上海外滩204 地块作为持有物业经营,届时SOHO 中国持有物业面积将达到38.1 万平方米。

③、在商业地产发展的初期,“投资开发+持有发展”的模式相对于单一盈利模式而言丰富了开发商的收入来源,不但可以通过调整租售之间的比例来平滑业绩波动的风险,而且可以通过出售物业来提升业绩的成长性。鉴于商业地产投资的高风险性,这种模式最适合刚刚起步寻求稳定增长的开发商。对比一下三种盈利模式的代表,明显可以看到金融街的业绩增长比SOHO

中国平稳,同时增长幅度比中国国贸较大。

三、“投资开发+持有发展”的优质标的——

金融街(000402)和世茂股份(600823)

目前在A

股上市的商业地产类公司中,金融街作为行业龙头之一,在北京、天津、重庆、惠州商业项目储备面积约144

万平方米,大多位于城市的核心区域。如图15

所示,公司的项目比较集中,主要分布京津地区,受益于今年北京市西城区金融街南北扩展的规划,公司的商业辐射区域会进一步扩大。公司近三年的营业收入的复合增长率达到24.4%,营业利润复合增长率为26.4%,分别高于行业8

家主要上市公司22.6%和23.7%的平均水平。

另一家商业地产的龙头之一世茂股份,拥有的商业地产储备约466万平米,在A股商业地产上市公司中居于首位。但与金融街不同的,公司的项目储备大多分布在二、三线城市,占比约90%左右,目前已进入的城市为19个,项目分布密度较小。公司近三年的营业收入的复合增长率为54.4%,营业利润的复合增长率为80%,大幅高于行业平均水平。

对比两家公司的成长轨迹可以发现,由于金融街进入商业地产领域较早,且目前仍保留了部分住宅地产业务,所以业绩增长较为平稳;而世茂股份在09年前的主营业务是开发规模小于20万平方米住宅项目和规模小于10万平方米商业地产项目,09年发行股份购买资产实施完毕之后主营业务变更为商业地产的开发、投资和经营,并采取售、租和自营相结合的商业和盈利模式,所以09年后财务状况也得到较好的提升,业绩得到了爆发性的增长。

看好两家公司未来的成长性,理由总结如下:

1、商业地产项目的发展潜力与否很大程度上取决于所处区域的稀缺性,而土地作为稀缺资源向来是开发商实现长期发展的前提,两家公司的土地和项目资源储备都在800

万平米以上,在国内的商业地产公司内位居前列,可以保证公司未来3-4年的开发进度。

2、世茂股份的品牌项目“世贸广场”具备标准化和可复制性,未来有望依照“万达广场”的开发模式,在全国各大城市复制扩张;而金融街的通州商务园、天津大都会和惠州金海湾项目建成之后会大幅提高公司商业

地产的持有量,成为公司新的业务增长点。

3、两家公司都采用“租售并举”的盈利模式,适合目前我国商业地产的发展阶段,世茂股份采取对商业项

目“售7

租3”的模式,金融街则采用出售商业项目中的住宅部分以及部分商铺的模式,两种模式都对公司商业地产业务的发展起到了重要的推动作用。

------散户之友

商业地产的投资前景如何?

商铺、公寓等产品受高端买家青睐,销售却呈现冰火两重天

从严的楼市调控,挤走了投资型买家,也带走了他们对商品住宅的过多期许,但并没有带走他们对地产行业的关注。调控只是针对商品住宅,商业地产并未限购,选择一处地段好、人流旺、升值潜力大的商铺或公寓,一直是有实力的买家所青睐的。限购后,商业地产成交是何景象?购买有何风险?投资客在购买时又该注意哪些问题?

佛山日报记者 冀晓莹 制图 孔焕玲

商铺、公寓租售,冰火两重天

纵观佛山市场,近两个月,部分楼盘的公寓热销。保利东湾、普君新城公寓产品分别以未来的升值潜力和成熟地段、配套受到高端买家青睐。

位于禅城兆祥路的普君新城君誉财富公馆,自去年开售后,凭借普君旺地,雄踞广佛地铁普君北站,受到买家热捧。不久前,其在售的40~80平方米公寓,售价14000~15000元/平方米,较之前的价格有1000元左右的降幅,并附送带3500元/平方米装修,消息一出,立即引发强烈反响,剩余的70余套公寓单位当天便热卖60套左右。

而我国的其他城市,商业地产也备受关注。5月,成都香江核心馆出现千人现场抢铺、4小时1000多套商铺被抢购一空的罕见现象······

记者向有关销售人员了解到,很多有实力的购买者都认为,现在购买住宅,限制多,贷款难,如果有闲散资金,倒不如买商铺。商铺贷款利率高过住宅,但想想投资回报率,还是把眼光瞄准了公寓、商铺等不限购产品。

然而,红火的销售并不是全部,商业地产的成交呈现出两极分化的态势,“冰火两重天”。相关业内人士表示,商业地产对地段、人气、升值潜力的要求很高,如果不具备上述条件,商铺、公寓等产品的销售就会遇冷。而买入后,后期的出租、经营不当,也会无人接盘。

比如杭州市场,很多热衷炒商铺的炒房客把铺子烂在了自己手中,在杭州老牌黄金地段四季青市场里,一个五六平方米的店面,铺租从原先的10多万,被炒作到了40多万/年,然而到了今年,直降到了30多万也无人接盘。

“好儿子比不上好铺子”?

“‘一个好儿子比不上一间好铺子’,以前都说养儿防老积谷防饥,现在我觉得还不如多投资投资商铺。”手上持有3间商铺的徐阿姨说,现在物价高,年轻人赚钱不容易,还要养家糊口,自己希望的是子女平安,不要成为子女的负担,不在自己的能力范围内让子女的生活能够宽松些。

“好儿子比不上好铺子”,果真如此?投资客最在意的收益率真实情况又是如何?

早前在房交会上有研究中心对购房者进行大规模调查,结果显示超过六成购房者对投资商铺感兴趣。这些购房者普遍拥有两套及以上住房,大多拥有投资股票、自主创业投资公司等经验,年龄集中在45岁左右。

俗话说“一铺养三代”,这高回报的诱惑不是没有原因的。在很多地段优越、开发成熟的大型社区,业主对其中的社区商铺依赖度很高。如果投资了好的商铺,除了每年可以获取稳定并有涨幅的租金外,还可以在通货膨胀,CPI高居不下的时候让财富保值增值,这相当于为家庭财富买了份保险,这是人们所认为的一铺养三代。

但也有残酷的一面,有不少商铺烂在了投资客手里,早前有记者从深圳中原市场研究部了解到,综合考虑不同区域、地段、位置对商铺造成的价格差异,深圳某些商铺已经出现在售的一手商铺较前期同区域同品质物业价格下降的现象。如位于龙岗中心城的星河时代商铺3月3日开盘,均价为4.3万/平方米左右,而与之毗邻的保利上城商铺在4月首次开盘的均价约在3.8万/平方米左右,低于早前附近商铺的售价,商铺价格明显回落。

市民黄先生十年前在贵阳某楼盘购买了一间商铺,由于周围商业氛围迟迟未如当初售房时销售员允诺的开发到位,如今他的商铺仍然还是跟十年前一个价位“十年前的30万跟如今的30万能比么?这简直是套得牢牢的,太让人郁闷了。”黄先生说。

有调查显示,目前社区商铺的年投资回报率在8%~15%,超过15%能达到20%的就已经非常难得。因此,投资一间商铺,最快5年,一般要8~10年才能收回成本,而20年收回成本的也比比皆是。因此,不要过度相信开发商所谓的“年投资回报率超高,三年赚回一间新商铺”,要理性分析后投资,保持冷静,因为天下没有平白无故掉馅饼的事。

商业地产未来潜力看好

没有政策限制,备受高端客户关注,商业地产成为了限购后的“香馍馍”。

在6月2日,万达地产举办的财富经济论坛上,出席专家学者纷纷看好商业地产。他们表示,在住宅市场被打压之后,逐渐形成资金流洼地的商业地产,成为投资者们迫切讨论的话题。商业地产由于不受限购令的制约,发展应该有相当大的空间。这也是为什么万达近期纷纷出手东莞、广州、佛山拿地的原因。

不过,也有相关业内人士告诉记者,对待商业地产要理性。拿商铺来说,现在开发商推商铺有相当部分是为了回笼现金而做的无奈之举。随着大量开发商进入这一市场,大体量、高端优质的新增供应将使得去化率成为市场严重负担,商铺物业市场竞争将加剧,租金及铺价将面临下调压力,“一铺养三代”的可能性将大大减少。


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