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发表于:[2017-05-23] 来源:admin

2016年中国海外地产投资将再创新高2015,中国房地产对外投资持续升温,房企出海“斩获”颇多。这种情况在2016能否持续?是否有新兴市场值得关注?对外投资还需注意什么?


2016年中国海外地产投资将再创新高

2015,中国房地产对外投资持续升温,房企出海“斩获”颇多。这种情况在2016能否持续?是否有新兴市场值得关注?对外投资还需注意什么?对此,第一太平戴维斯华北区投资部高级董事纪刚先生就中国企业的海外投资趋势、新兴市场等深刻阐述自己的独到见解。

2016年中国房地产海外投资将再创新高

纪刚认为:随着中国机构投资人和个人投资者对多元化投资的需求。越来越多的保险公司,开发商,投资基金,高净值财富群体纷纷走出国门前往海外寻找投资机会。尤其是一带一路政策的推出,国家开始积极鼓励企业对外投资。中国保险行业监管机构在2012年修改规则,允许保险公司在大陆和香港之外进行房地产投资。这促使大量保险资金寻找海外资产配置。这些资金非常看好房地产投资的高回报率、较低风险以及组合的多元化所带来的优势。

我们预计新的一年,中国投资机构无论是主权基金还是保险公司资金都将加大海外房地产投资并不断增加房地产投资占其整体投资的比重。过去一年中有大约20%的保险资金海外投资进入了房地产领域。包括平安保险和安邦保险在内的中国大保险商都成为全球市场中的大买家。中国第二大保险商平安保险在早些时候完成了对伦敦塔楼广场写字楼的3.27亿英镑收购交易,公司还在之前购买了劳合社伦敦保险大楼。安邦保险在以19.5亿美元的价格购买了希尔顿集团在纽约的华尔道夫酒店。

纪刚强调:已迈出海外的中国房地产开发商,诸如绿地,万达,首开都会加快其投资拿地开发的脚步。而个人投资者还会更偏重于住宅投资,譬如回报稳定的伦敦,悉尼,纽约等城市。也有很多个人投资者因为移民的需求也会加大其在移民目的地国家的房地产投资。

综上所述,受人民币贬值、保险资金投资配置,国内经济增长放缓、海外营商环境优越、高品质的成熟物业回报等驱使,我们认为2016年中国房地产海外投资还将再创新高。

美、英、澳、日仍是中投资者首选地

纪刚认为,全球资产配置要看不同市场处于的房地产周期的不同阶段,房地产又是宏观经济的晴雨表,所以海外地产投资需要考虑当地宏观经济周期处于什么周期。

当然总体来说,美国、英国、澳大利亚、日本仍然是中国资本海外地产投资的首选目的地。过去两年,对这几个国家的投资占中国全部海外房地产投资的70%,其中,纽约、伦敦和悉尼占比最大。举几个例子:复星国际曾耗资数十亿元在伦敦、纽约、日本收购办公楼,去年该公司旗下的复星地产又联合澳大利亚一家房产投资管理公司,收购了名为“米勒街73号”的悉尼办公楼;绿地集团在北美首个项目总投资10亿美元的洛杉矶绿地中心开工建设,目标是打造美国洛杉矶市中心高端商务酒店;万达集团以2.65亿欧元,收购位于马德里广场内的地标性建筑西班牙大厦,并计划在2020年之前将其打造成集酒店、零售店铺、住宅式公寓于一体的综合项目。

纪刚建议,在投资目的地的选择上,投资者可以考虑成熟的英国房地产市场。伦敦房产市场的回报率从历史数据看总体上是好于纽约的,这是因为其融资成本低、需求量大,购买限制较少,法律税收政策环境自由。选择市场不仅考虑中国的购买者,还要考虑国际化的买家,包括本地人和其他国际化买家。此外,美国一些城市也值得关注,例如华盛顿,地价房价比较低,值得关注。

在新兴市场、金砖四国中的一些对大宗商品依赖较高的市场——比如受油价下跌和西方制裁影响的俄罗斯、币值不稳定的巴西、也会出现金融性投资机会。

“全球资产配置”时代来临 海外房产投资备受追捧

据胡润研究院最新调查数据显示,截止至2016年5月,中国大陆千万高净值人群数量约134万,比去年增加13万人,增长率达到10.7%;亿万高净值人群人数约8.9万,比去年增加1.1万人,增长率高达14.1%。此前发布的《2016胡润全球富豪榜》则显示,中国十亿美金富豪人数已经超过了美国。

此外,在最新出炉的《2016年十大世界最富裕国家》榜单中,美国居第一,中国高居第二位。经济高速发展,中国富豪群体急剧膨胀,使得“全球资产配置”成为这个时代的刚需,购置海外房产,则顺理成章成为高净值人群最钟爱的投资理财方式之一。

据戴德梁行最新发布的《中国对外投资市场报告》显示,中国已经成为第二大跨境房地产投资来源国,仅五个月海外房产投资金额已达到2015年全年投资总额的65.6%。预计2016年全年中国境外房产投资交易额将会增长50%;其中,美国、英国、澳大利亚、新西兰等国家房地产市场是中国资本的主要流入地。

“越来越多富豪人士或企业已在投资海外房地产市场,‘万达、绿地圈地澳大利亚,李嘉诚几乎买下半个英国,阿里巴巴高层在新西兰购房养老’等新闻屡见不鲜。而2016年更是被誉为‘全球资产配置年’,海外房地产投资也将迎来高潮。”海外房产移民权威机构澳信Ausin市场部发言人指出。

2016年下半年全球资产配置走势如何?“大型海外精品房产投资展”为您解答!

展会主题:“聚焦2016年全球资产配置,探寻海外房地产投资商机——大型海外精品房产投资展”

主办单位:海外房产移民权威机构澳信Ausin

举办地点:北京、上海、南京、苏州、长沙、无锡

举办时间:2016年9月3日(本周六)

预约热线:400-1122-388

【展会亮点】1、全球权威房地产投资专家,深入分析2016年下半年海外房产投资走势;2、澳大利亚、英国、新西兰等海外热销全新房源将亮相展会现场。

大型海外精品房产投资展

上海:外滩中心49层

北京:财富金融中心3001-04

苏州:晋合广场2号1503

无锡:恒隆广场办公楼4804

南京:金陵饭店亚太商务楼37B

长沙:万达总部国际C3座1706

随着2016年下半年的到来,澳大利亚、英国、新西兰等海外房地产市场也逐渐迎来“金九银十”旺季,市场呈现量价齐升盛景。

澳大利亚拥有180余年房地产运营经验和成熟管理体系,房价已经稳健上涨40年余年,经济正在迈入连续第26年正增长阶段,悉尼、墨尔本、布里斯班等一线城市无论是城市经济增速、环境宜居度,还是教育质量,都高居全球前列。基于高速发展的经济以及极高的国际高美誉度,澳大利亚吸引全球财富人士投资或者是移民于此,房价更是连连上涨。

据权威地产研究机构RP Data数据显示,今年上半年,澳大利亚八大首府城市房价上涨了5.5%,一线首府城市悉尼、墨尔本的房价分别上涨了8.9%、5.8%;2016年6月底,澳大利亚百万房区数量激增至613个,同比增长近三成。澳大利亚房地产业协会(HIA)数据则显示,6月份全澳新屋销售猛增8.2%。

尽管,近期英国脱离了欧盟,但对英国经济总体来说,脱欧利大于弊。近期数据也显示,脱欧后,英镑下跌,英国央行利息降至历史最低位,企业更具竞争力,贸易出口增加。约有20家初创银行及金融机构也已计划向英国投资共计至多5亿英镑。

脱欧后,英国对全球富豪的吸引力依旧不减,特别是作为全球最大金融中心的伦敦,人口依旧处于激增中。英国国家统计局数据显示,预计至2036年,伦敦人口将突破1000万,增长至1011万人。伦敦人口增势迅猛,居民家庭结构改变,新屋缺口日益扩大。据英国政府数据统计显示,预计10年后,伦敦房屋缺口将扩大至423890套,市场供应短缺仍将持续。

“2010年至2016年6月,6年间伦敦的房价上涨了55%。英国脱欧后,房价必定会经过短暂调整,之后又将回归常态,伦敦依旧是全球房地产投资典型的买入型城市,吸引力依旧不减。”澳信市场部发言人指出。

新西兰被誉为“上帝的后花园”、“全球最后一片净土”,也是一块房地产投资的热土。投资新西兰房产,门槛低、税费少,能实现净收益最大化:首付低至1成,“0”印花税,“0”土地税,持有两年以上“0”增值税,“0”历史建筑遗留税。

新西兰最大、人口最多、资源最丰富,屡获国际殊荣的城市——奥克兰,预计在未来20年吸引新西兰近三分之二的人口定居于此,房价涨势已经全球瞩目;权威数据显示,当前,奥克兰百万房区已经超过三成,房价涨势高居不下。

新西兰房地产研究机构QV数据显示,截止至2016年7月底的过去一年,新西兰房价上扬了14.1%,奥克兰房价飙涨了16%,奥克兰房价均值已经达到992207纽币,即将突破100万纽币。“下半年奥克兰房价均值必将破100万纽币。”澳信资深房产投资专家表示。

(中国广播网)

不动产 | 为什么富人喜欢投资海外房产

陈东超

现任M&F中国区大客户运营中心总裁,上海机构首席代表,中国财产规划与管理研究会理事。十多年跨国律师行从业经验,同时担任多家私人银行签约专家顾问。在跨国投资并购、国际资本运作、国际税务规划、离岸家族信托及私人基金会、家族财产规划与传承等领域积累了丰富的实务操作经验和成功案例,现担任多个大型企业及家族的海外战略顾问。

随着中国高净值人群的崛起,越来越多的富人选择进行离岸资产配置。境外保险、股票、基金、房产等投资渐渐成为一种趋势,尤其是境外房产投资金额逐年飙升。

根据世邦魏理仕发布的最新报告显示,在2016年上半年中,中国人总计向海外房地产市场投资161亿美元,较去年同期翻了一番还有余。与此同时,有数据显示,中国海外房地产投资已跃居全球第二。为什么国人这么喜欢去海外配置房地产,究竟投资境外房产有什么魅力?快快跟随我们《理财》杂志的专访,看看财产规划专家陈东超先生是如何看待这些问题的。

理性对待海外房产买买买

《理财》:作为境外资产配置方式之一,您如何看海外房产投资?

陈东超:近几年海外房产投资已然与海外保险、信托、基金等投资,一并成为海外资产配置中必不可少的投资方式。这与国际格局、金融环境、货币汇率密切相关。资本会随着国际局势的变化,迅速流向相对安全、有投资价值且市场成熟地域。2014年以来,人民币对美元汇率持续走低,加速了中国资本跨境流动。中国人,特别是高净值人群纷纷通过海外资产配置来抵御汇率波动带来的资产缩水的风险。于是大家就看到了国人在海外买买买的一片热闹景象。其实,除了上述为规避资产缩水而选择海外置业的人群以外,还有一个群体同样占有较大比重,就是新移民者。他们往往正在申请或者已经取得移民国“绿卡”,而就中国传统观念,购房置业则成了必要选择。这两个群体并不孤立,而往往高度重合,或投资或自住一举两得。如果一定要我从投资的角度评价海外房产投资,我依然建议大家理性对待,择良机而入,不可盲从。并不是所有的海外房产都具有投资价值,也不是所有的物业类型都具有较大的升值空间。投资者一定需要对当地政治经济、人文、商业环境、物业地理位置,及对融资成本、租售比和投资回报率精确测算后做出决定。只有这样,投资者才有可能把分别坐落在南北半球的悉尼内城东区和曼哈顿下城区两处房产做出理性比较,得出哪一处更具投资价值的合理结论。

境外房产可以对冲投资风险

《理财》:从财务规划的角度,您能和我们分享下海外房产配置的作用吗?

陈东超:海外房产投资作为直接投资与间接投资(基金、债券、保险、股票及其他有价证券等)最大的不同在于,投资者资产所有权和资产经营收益权的高度统一。因此,投资者可以通过直接管理,不仅可以达到资产的合理收益,更能直接把控资产价格的下跌风险。当房产所在国经济出现较明显通货膨胀压力时,货币会迅速贬值,金融资产收益也会大幅缩水。此时唯有房产可以从银行寻求融资机会,从而实现货币的主动再盈利机会,更好地对冲通胀。而间接投资方式却无法做到这一点。其次,中国投资者海外房产投资,从货币汇、利率市场角度说,实际上是受到了离、在岸两个市场的影响。当离、在岸两个市场出现一定空间的利率差(一般外低内高)时,就可以将海外房产抵押给银行进行融资,成本一般为4%5%之间,之后将融到的资金投资到在岸金融市场,比如信托,在岸收益率一般为8%10%之间,这样就可以无风险套取利差,从而坐享境外房价上涨和境内投资双重收益。即便境外房价下跌,也可以通过国内的投资收益进行对冲,而国内房产投资则只能坐等房价上涨获益,却无法对冲房价下跌带来的损失。再次,一般西方发达国家的土地及地上附着物为所有权人私有,并享有永久所有权,从法律制度上给投资人以至高权利保障,资产的延续性非常强,这也是绝大部分投资人所看中的。所以,离岸资产配置多元性特点和优点就体现于此,而海外房产投资一定是离岸资产配置中不可或缺的一种非常重要且稳定性较强的投资方式。

通过专业机构规划海外房产

《理财》:在实际过程中,去海外投资房地产需要规避哪些风险呢?

陈东超:现实情况,海外房产投资高烧不退,中国个人投资者海外投资金额屡创新高,仅2016年上半年对外投资金额就超出了2015年全年投资总额。一方面我们为国人的投资眼光和国家的强盛而称赞,另一方面我们也为屡屡登上西方国家房产头条的负面报道而扼腕叹息!究其原因,无外乎几点:一、中西方文化差异使然;二、法律体系和制度不同;三、税收差异;四、金融环境和政策差异。以上因素都将给中国投资者购置海外房产带来巨大挑战,因此必须有足够的认知、充分的准备以及详尽的尽职调查,尽可能尊重当地文化、法律和政策,才能最大限度地的规避差异化带来的投资风险。

此外,海外房产投资作为离岸资产配置中不可或缺的重要方式,大部分投资者都会通过专业机构,利用离岸工具来规划和持有海外资产。2015年OECD发布BEPS最终成果报告,中国已经签署并正式加入国际反避税大行动。这次报告的重要成果之一,就是指定了金融账户涉税信息自动交换标准,我国承诺于2018年9月实施。随着国际对离岸资产的监管愈加严格,离岸资产规划的合理性和合法性尤为突出。原来简单的通过一层离岸架构持有资产的方式,或将面临巨大挑战。如何能够合理规避当中的风险,在此提出以下观点仅供中国投资者参考:一、充分运用“伞形架构”投资和持有所有资产形式;二、合理运用离岸信托法律属性,发挥离岸信托特别是私人信托公司(PTC)在海外资产配置中的作用;三、可以有选择地使用私人基金控制离岸资产。

北美、澳大利亚是热门选择

《理财》:海外房产怎么投更合适?推荐几个适合海外投资房产的国家吧。

陈东超:举个例子:2014年江苏某客户,女儿在伦敦读书并将于2015年毕业,之后有可能回国发展,也有可能留在伦敦。父母多次考察过伦敦房产情况,打算购置位于伦敦市中心某房产。一来如女儿留英工作可以自住,二来如女儿回国则可以作为投资日后以合理价格转让。咨询了伦敦的律师后得知,作为外国人在伦敦购置的房产,转让时需缴纳20%的利得税,此税负将根本影响该客户整体的投资策略。之后该客户聘请了专业机构进行合理规划,方案为:该客户在香港注册一家有限公司,通过该有限公司投资伦敦设立一家全资子公司,该子公司购入房产并办理了所有手续。从这个案例可以看出,当投资人有了一个具体且明确的需求时,是可以通过专业机构来合理筹划更好地实现投资意图的。当然投资人的需求不仅仅局限于税务筹划。显而易见,海外房产应该怎样投,答案一定是要根据投资人的具体需求和要达到的投资目的具体个案规划。

今年5月,《澳大利亚金融评论报》报道称当地两家银行停止对外国投资者发放贷款,这一消息是否会影响澳大利亚房产投资政策还不得而知,但目前为止房价还在稳中有升;7月底加拿大BC省决定对海外买家征收15%的额外房产税,温哥华房市量价齐跌,短短一个月房价跌幅达20%。之后走势将如何,我们会持续关注;美国房价还在持续走高,欧洲各国表现不一,东南亚及香港占比较小。因此,从目前的全球房产投资版图看,即便会出现个别“黑天鹅”事件,但基本很难改变长时间形成的投资格局,北美及澳大利亚仍将会是中国投资者的热门选择。

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