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投资澳洲房产,投资澳洲房产税,为什么投资澳洲房产

发表于:[2017-05-26] 来源:admin

上海女商人投资澳洲房产不料搭进300多万冤枉钱“永久产权,精装修,首付一成,贷款还息不还本。买即赠1万澳元大礼1记者给部分海外房产中介留过电话,近日经常接到这样的境外房展


上海女商人投资澳洲房产不料搭进300多万冤枉钱

“永久产权,精装修,首付一成,贷款还息不还本。买即赠1万澳元大礼1记者给部分海外房产中介留过电话,近日经常接到这样的境外房展邀请。然而,记者调查了解到,并非每一名买家都赚到了钱,很多在被“深套”。

资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺先生说,由于国内房价居高不下,政府又出限购令,投资炒房的难度非常大,于是资本就瞄准国外市常然而,由于目前销售境外房产的机构一哄而上,市耻不规范,人为陷阱很多,市民境外购房不是摸着石头过河,而是踩着“地雷”前进,风险非常大。

买家自述:三个上海女人海外购房的赔钱经历

案例一

女商人澳洲买房短期看不到升值前景

预算外又支出300万元资金链受影响

11月22日下午,王婷坐在她的商铺里,一边打量着川流不息的顾客,一边向记者述说她在澳大利亚的“购房经”。

20多年前,王婷来到上海打拼,此后在七浦路服装批发市场买下多处商铺,并因此攒下了不菲的身家。然而,资金需要流动才能带来利润,王婷跟很多手头有余钱的上海人一样,首先想到购房,但国内的限购令使得她不得不把目光投向国外。

我当时在电视上看到澳大利亚的房产推介节目,经过一番计算,决定在海外买房。然而,几年下来,她却仍没有看到升值的前景,买房时被中介鼓噪起来的投资回报期许,还只是停留在预期上。

“这个投资到底会怎么样,我心里没底。黄金海岸那三套公寓目前基本保本,而南澳那栋别墅,我还一直在往里面贴钱。”王婷说,黄金海岸那几套房子,物业公司已经代租出去,房租收益比较稳定,用租金支付完房贷、物业以及市政和水费后,略有盈余。而南澳那套别墅太大,根本就没有租客,只好空关着,房贷、物业等费用,一个月还得垫付不少钱进去。

王婷说,在境外买房子,她面临多方面的困境:语言、法律和办事习惯等方面的差异。这些差异曾一度让她感到非常苦恼。

“最让我抓狂的是前年的大年三十那天,澳大利亚那边的委托代理人突然来电,要我交物业费、税款以及违约金大约60多万元人民币。那时候我们国家的银行都歇业过年了,我上哪里去汇款?”后来是澳大利亚那边一个朋友帮她垫付了,那个春节她才过踏实。

这预算外60万元是怎么产生的?王婷说:“买房时,中介只告诉你房价,至于物业管理费、税款等细节问题,你若不问,对方就不说。而首次投资的人,哪有那么多经验?比如说物业管理费,你提前交,就享受8-9折优惠,延迟一天交,那就要罚违约金。”

除了物业费,银行贷款也是到日子就得交钱的,迟一天就要罚违约金。

王婷说,买房子的时候,这一切都由中介公司来处理。“那时候,中介可热心了,律师、翻译、房产经纪为你忙前忙后,一旦合同签掉了,这些人就突然消失,甚至电话都打不通。”

因为上述原因,王婷说她为澳洲那几套房子,至少花了300多万元人民币的冤枉钱。至于还要过多久才能“打平”?王婷说,她感觉非常迷茫。更令她感到忧虑的是,自己在国内的生意已经感觉到了来自流动资金方面的压力。

案例二

轻信“7年翻一倍”买下新建公寓

当地“二手房”政策致使房屋难出手

陈洁是名平面设计师,2年前在墨尔本买了套60多平方米的公寓,但因为租金太低,不够还贷和交其他税费,每年大约要填进去2万元人民币。

陈洁说,当时中介的人告诉她,只要在签合同时付10%的钱,交房时再补齐20%就可以。以后的房贷和税费可以用房租来支付,中介负责为她寻租,根本无需打理。

购房前,陈洁自己也对澳大利亚的经济情况做了一些研究,而中介提供的材料,如“在过去的40年里,澳大利亚房价基本呈上升趋势,平均每年增值10%,每7年翻一倍”,更是让她怦然心动。

然而,今年年初刚刚拿到房子的陈洁却感觉很惆怅,“我想5年后把澳大利亚那房子卖掉,靠着在国外炒房挣一笔钱,然后再在上海买一套比较体面的房子,但后来才知道,在澳大利亚,外国人是不可以买二手房的,5年后我的房子只能卖给澳大利亚人,能卖得掉吗?”

对于陈小姐的情况,一位熟悉澳大利亚行情的“业内人士”给记者算了一笔账:这套房子当前市价大约40万澳元(1澳元约等于6.6元人民币),目前全球经济都不景气,澳大利亚也不例外,7年后升值翻番的可能性非常小,就算能够顺利出手,她其实也赚不到多少钱。

该业内人士分析,如果5年后,这套房子增值一半,价值升到60万澳元,即增值20万澳元。到时候增值部分要按照29%交税,约5.8万澳元,再加上5年因租金不足自己填补进去的2万澳元的养房钱。此外,如果投资人选择还息不还本的贷款方式,贷款7成,约贷款30万澳元,期限为30年,利率大约为5.84%,月供大约1500澳元,5年9万澳元。如果房屋没法出租,或者中间断租,这个月供就得自己填补,也就赚不到什么钱。

“我们所有的算盘都是打在澳洲房价一直涨上面,但这并非稳定的增长。”业内人士告诉记者,由于中国投资客大量涌入,现在澳洲出现一些楼盘专门面向中国人销售,银行贷款的利率也上浮不少,风险越来越大。

案例三

房屋空置率高 “割肉”也割不掉

家人留守纽约当起了“房管”

11月24日晚上,在“搜房德国”的投资推介会上,“美国房东”陈瑜告诉记者,10年前她家在纽约买的房子,现在让她进退两难。

陈瑜说,10年前,她丈夫的弟弟在纽约创业,非常艰难。他们为了帮助弟弟,就在纽约贷款买了一套60多万美元的别墅给弟弟结婚时居祝“当时美国房价在往上走,算下来还是赚的。可是房贷还掉之后,房价就跌下去了。现在那套房子市值比我们当初买进来时还低。”

更糟糕的是,她家在美国的印染生意,最近几年也随着美国整体经济情况下滑而衰落,今年退出美国市常“美国人都找不到工作,很多在美国打工的人都回来了,房子空置率非常高,我们那套房子想出租都非常困难。”

陈瑜说,这个时候想卖掉房子,即使“割肉断腕”也不是件容易的事。“关键是我们卖不起。”陈瑜告诉记者,在美国卖房,很多费用都是卖方支付。这些费用主要包括房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等。

同时,还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等。所有费用算起来,约占房屋售价的10%。另外,外国人变卖自己在美国的房产,还必须要向美国税务局缴纳所得税,由产权公司在过户时扣除,税款大约是房价的10%。

陈瑜无可奈何地说,为了打理自己的房产,她妹妹一直在纽约留守。“她还同时替其他4位中国朋友看房子,替他们找租客,付账单。”陈瑜说,如果不考虑移民美国,单单想着去美国买房挣钱,目前并不是好时机。

境外购房行为需要政府规范

资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺告诉记者,目前我们国家在对待公民境外购房行为上,还没有进行有效管理,从而产生一些非常实际的社会问题:资产转移问题、外汇限额问题等。

据庄诺先生统计,在这波海外购房客中,投资者占44%,接近半数,移民的占21%,子女教育的占12%,而资产转移的占到了17%。

“在境外买房这个行当里,资产转移已经成为一个不可忽视的问题。”庄诺说,在进行资产转移的人群里,有些人认为有些国家在保护个人私有财产方面做得比中国好,就将自己的资产通过买房转移到一些法制比较健全的国家。也有是家庭纠纷,夫妻一方对财产进行“正转移”。

“当然,也有些腐败分子借此向国外转移资产。”庄诺说,此类资金转移的特点是资金向境外转移在形式上基本合法,通常以企业或个人正常海外投资的形式转往国外。资金性质的改变发生在境外,在境外被腐败分子非法占有或挪作他用。庄诺认为,有关部门需要在这个环节对个人海外投资购房进行有效监控。

因为国家有每人每年5万美元的外汇限额规定。在境外购房者只能全家总动员,将购房资金化整为零,以旅游、留学等名义汇入境外账户。这样规避了法律风险,却扰乱了国家的金融秩序。也有一些人通过地下钱庄,将大笔资金注入境外账户。这一过程给购房者的资金带来了风险。

境外购房七个陷阱

记者在采访那些已经在境外购房的买家时,他们无一例外地告诫说:“境外购房陷阱太多,再好的中介都是靠不住的。真要到境外买房,还是自己实地考察考察再说。”

陷阱一:包租包卖特点:买房容易卖房难

大多数买家都希望自己在海外买的房子能“以租养房”,所以“包租”就是最具诱惑力的推介词。“因为能租出去,就意味着你有稳定的租金收入。但是,很多中介只是将包租当诱饵,实际上他们并不保证替你把房子租出去。万一租不出去,损失还是你自己的。”

在澳信公司的展销会上,记者就“包租”事项询问销售经理,该经理说,在推广期,第一年包租,这个是写进合同的,如果租不出去,公司将补贴客户的租金。第二年开始,公司可以将客户的房子委托给布里斯班当地的服务公司进行租赁。“如果租不出去,我们也没有办法。”

至于“包卖”,王婷说,这就更不靠谱了。“只有澳大利亚公民才可以购买二手房。也就是说,你的房子要转手,就必须找澳大利亚人来接盘。而澳大利亚人对买房并不像中国人这样热心。所以,我们中国人在澳大利亚买房容易卖房难。”

陷阱二:居留权特点:翻译会断章取义

资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺先生告诉记者,很多中介公司在办投资移民的时候,故意混淆“移民”与“居留”、“永久居留”、“移居”以及“绿卡”等概念。“因为翻译的原因,有些概念翻译成中文时,差别并不大,就给房产中介可乘之机。”

庄诺先生以不久前西班牙“16万欧元购房获居留权”为例说,即使你在西班牙买了房子,你也只能获得在当地居住一段时间的权利,在居留期间,你也不能享受当地的社会福利,也不能工作。“你得有一大笔钱供你在西班牙度假一样地"居留"着,西班牙盯的是你的钱包,而不愿意为你提供任何生活保障。”庄诺说,这个消息经一些售房中介断章取义后,就变成了“16万欧元移民”。

“如果你不懂英语,又没有完全弄懂这些法律概念,就很容易上中介的当。”庄诺先生告诉记者。

陷阱三:低门槛特点:很多费用未告知

陈洁告诉记者:“我买墨尔本那套房子的时候,手头的钱并不多。中介的人跟我说,在澳大利亚投资购房的门槛很低,只要付10%就可以了,交房的时候再付20%,余款都可以申请贷款。”

大约一年后,陈洁的房子要交付了。这时候,陈洁发现自己需要补交的钱不仅仅是那所谓的20%,很多费用都冒出来:莹税、市政税和水费、物业管理费以及律师费等等。

银行评估的房价比开发商给的市价往往要低10%-20%,买家补缴的首期房款,也就高于预期的20%。“补交款加上其他税费,大大超出了我的预算。”陈洁无可奈何地说,她的资金链差点就断掉了,几乎无法支付后期的打理费。

王婷也说,你要是通过中介买一套60万澳元的房子,你至少要在自己的账户上备足80万澳元,以备不时之需。而中介为了吸引买家,往往把门槛说得很低。

陷阱四:永久服务特点:卖完房子就解散

王婷告诉记者,有些中介在“忽悠”你买房的时候,说“一次买房,终生服务”,绝对是骗你的。

她第一次买房的那个中介,总公司是澳大利亚的,当时承诺只要通过他们买的房子,他们公司在澳大利亚会提供终身服务的。对那些在澳大利亚无亲无故的投资者来说,这一点很有吸引力。可是,他们在上海的公司卖完房子就解散了。后来王婷赶到澳大利亚去,找那个总公司,总公司也倒闭了。王婷的经验是:说得越动听,谎言的可能性就越大。相反,实际困难跟你说得越多,这样的中介就越靠谱。

李敏也告诉记者,在澳洲买房,除了要选对销售商外,更重要的是选对开发商。“所有来中国推销房产的开发商,都会说自己是澳洲最大最强信誉最好的开发商,我们不能听他们吹,而是要想办法了解这个开发商在澳洲的业绩和口碑。”

王婷则认为:“你选澳洲人开发的楼盘还是可靠的,千万别选中国人在那边开发的楼盘。坑害中国投资客的,往往都是中国人。”

陷阱五:高回报特点:每个环节都不能错

在一家代售澳大利亚房产的境外中介,业务员以“算账”的形式向记者推荐一套70多平方米的公寓。业务员说,这套公寓市价55万澳元,你只要交16.5万澳元,其余都由银行承担。“交房后,我们替你租出去,年租金收益约30250澳元。”业务员给出一个投资收益计算公式:投资收益=年租金-年利息-其他支出(租务管理费+物业管理费+市政税及水费)30250-23100-(1815+3000+1200)=1135(澳元)

业务员还信誓旦旦地表示,澳大利亚的房产平均年升值10%,也就是说等到交房后,这套55万澳元的公寓会变成73万澳元。客户如果将升值部分的70%贴现,即可获得贴现额12万澳元,再利用其中9万澳元投资一套价值90万澳元的公寓。三年后,客户即可拥有一套价值73万澳元现房和一套价值90万澳元的期房,两套房总价值达到163万澳元。

王婷看了这套说词后指出:要想让这个设想成立,就得保证房租不能下降,而且租期一个月都不能脱节。

陷阱六:永久产权特点:地权产权同样分开

庄诺告诉记者,所有销售境外房产的中介,无一例外地拿“永久产权”这个概念来忽悠买家。庄诺说,在国外,地权和产权也是分开的。比如在美国的曼彻斯特,产权是永久的,但土地使用权不是永久的,你买了房子之后,就得年年给用地交税。

了解“1美元”拍地的“中奖者”叶小姐的人告诉记者,叶小姐在佛罗里达州那1000平方米的土地,并非按照中标价8800美元来交税,而是按照当地土地管理部门评估的价格的1%来交税的。而且这块地每年评估出来你的价钱并不固定。“如果叶小姐不能有效利用这块土地,那么她获得的不是该土地的永久所有权,而是永久纳税权。”

“对产权的性质,我们需要按照国别,甚至州别来研究,中介在推荐房产的时候,往往在这个问题上给客户"吃药"。”庄诺说。

陷阱七:精装修房特点:外国租客喜欢自带家具

在澳大利亚最好别买样板房。

王婷说,她一开始不懂澳大利亚的行情,在中介的撺掇下,按照中国人的思路买下带家具精装修的样板房,以为这样的房子租金会高些。“我们哪里知道,澳大利亚本地人是不热衷于买房居住的,他们喜欢租,自己有家具,租下房子后,所有家具一车送来。”

王婷说,平心而论,澳大利亚开发商的样板房里的家具都是名牌,货真价实。当然,这样的样板房价钱不菲,中介为了赚取更高的佣金,不惜给客户“吃药”,让客户高价买下。“有家具的精装房,反而不好出租。”

王婷还提醒说,有些中介为了招揽客户,信口开河许诺赠品,王婷建议,任何赠品都必须在合同里写明,否则就不靠谱。(青年报)

澳洲买房被坑,澳洲房产投资者何去何从?

最近加拿大BC省政府针对对中国投资者出台了房产新政,额外征收15%的税费,平均每套房产折合人民币115万;随即房产暴跌。MLS数据统计,从8月1日到14日,西温哥华地区只有3套房屋出售,去年同期是52套,同比跌幅高达94%。列治文地区暴跌96%,北本拿比地区跌幅为95%。平均来看,8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%,在过去28天内下跌了20.7%,过去三个月跌幅为24.5%。为什么说是针对中国籍澳洲房产投资者?根据该省发布的首份“澳洲房产买家数据”,6月10日至29日,来自中国大陆的投资者购房数量,在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%

同样的,澳洲房产危机爆发更早,源于澳洲四大行之一的Westpac暂停对中国客户贷款,其他几家大行也收紧贷款政策或执行更严格的审批制度。房价可想而知,正应了澳大利亚著名经济学家泰伯(Jonathan Tepper)之前的预测,澳房地产市场的泡沫现在已经是有史以来的最疯狂时刻,类似1989年之前的日本以及2006年的爱尔兰。他作出了一个大胆的预测——澳大利亚房产将大幅度下跌,在矿区的城镇,价格将下跌80%;在悉尼和墨尔本这类大城市,估计价格将下跌50%。

海外资产配置一直是中国富裕层流行的分散投资方式之一,中国经济经过30多年的高速增长,我们的投资意识也越加成熟,对资产的安全性要求越来越高。突如其来的冲击,我们该如何掌控自己的财富,我们看看业内人士的观点。

“投资海外房产本身没有错,房产是最稳妥、安全的投资产品之一,国人也比较热衷”英房网华东区的徐利表示:“澳洲、加拿大房产之所以那么火爆,也是因为投资者一直有非常高的收益,但危机反而是因为过度投资甚至投机”。

投资过于集中或是过于追求热点本身就违反了资产配置的原则,而且从刚需的角度来看,澳洲和加拿大属于地广人稀的国家,人口密度2--4人/平方公里,接近于蒙古国;美国呢?33人/平方公里,英国256人/平方公里。而且中国投资者比例过大,拿同样比较受关注的伦敦来看2/3的购买人群是英国人,其余的是各国的投资者。而且国际化程度高,也是全球最大的金融中心,世界各地的富豪云集,不是随随便便就能大起大落,资产增值也是比较稳定,根据MSCI的分析伦敦房产30年的平均收益率在9.2%

谈点轻松的,每当国际间产生军事摩擦或其他危机,比如俄罗斯土耳其冲突,伦敦的房产和黄金价格一起上扬,大家可以分析看看,或者咨询英房网。

英房网与戴德梁行9月10日在上海有一场关于英国房产的展销会,英房网-徐先生诚邀有兴趣的朋友可以到场参加,到时会有专业房产投资专家为大家解析有关海外房产投资的各种问题。

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澳洲投资买房

澳洲投资买房?澳洲房产升值稳定、回报率高、产权终身所有,完全可满足您投资、旅游、自住、留学等多种用途。下面我们看一下在澳洲投资买房时要注意哪些事项? 相对于别的国家来说,澳洲买房是相对容易的,只需支付少额首付,剩余部分,只要你有固定的工作,稳定的收入,最高可贷款房产的70%左右。所以很多人都选择贷款买房,不过,贷款也是有风险的,今天介绍贷款的十大禁忌,和如何澳洲投资买房的过程中减少风险。

第一、不要选错房贷。现在有多种类型的房贷可供选择,比较后制定一个方案用以应付最坏的情况。一定要了解房贷的原始利率(initialinterest rates)、按揭利率、首付数额以及若延迟还贷所受的处罚。

第二、不要将批准前(pre-approval)与预获资格(pre-qualified)两个概念混为一谈。在地产界二者一直存在很大争议。事实上,在地产辞海中根本就没有这两个名次的解释,它们的意思没法界定。

第三、不要申请太多信用卡帐户。信用卡过多就等于说信用记录很差,即便你总是按时还债也不行。因此办理过多信用卡就等于拒绝贷款。

第四、申请贷款时不要谎报信息。房贷申请时过于夸大工资数额,被发现后,贷款机构虽不会因此起诉你,但会收回贷款。在房贷申请表上的各项未填好前,不要签名,因为贷款机构总是言过其实,以致申请人签好字后发现根本无法负担按揭数额。

第五、还不起贷款时不要四处躲藏。很多人遇到这种情况就拒接电话、拒收催款信件。其实,贷款机构有很多方式来处理这种情况,比如收回抵押品或房子。但他们一般不会这么做,而是找贷款人谈一下面临的困境,除非你躲起来,让贷款机构别无选择。澳洲投资买房?

第六、不要为了省钱跳过验房这一步。验房人员会从头至尾帮你仔细检查房子,告诉你屋顶、地下室是否漏水,房内的机械设备是否能用,使用年限多长。他们检验的一定比你好。因此不要为了省300~400元因小失大。

第七、要随便找个房产代理机构卖掉房子。各个房产机构是不同的,咨询一下他们想怎样在市场上卖掉你的房子,你应对房子做哪些改造才能使其更吸引人,房子卖多少钱合适。如果他们的回答不令人满意就找其它的房屋代理机构。

第八、不要随随便便找个房屋装修商。好的装修商是不会挨家挨户请求为您装修的,也不会在费用上讨价还价。可以咨询一下装修商的老申请人、他的供货商、当地较好的贸易局、消费者事务机构。

第九、不要第一次就支付大额装修费。如果装修商要你首付三分之一的费用,其中一定有诈。最坏的情况是,不给装修卷款潜逃。好点的情况是资金不足,不能购买原材料或支付工人工钱。无论如何,都不要付现金。

第十、不要在还清所有房贷时烧掉房贷抵押契约。当你还清贷款后,将契约付之一炬的确很爽,毕竟现在一切都归你所有了。千万别这么做,找个安全可靠的地方存放好所有的相关文件。


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