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双十一,我淘宝抢了套房(一)

2016-12-29 20:37:15 作者:admin 点击:

知乎百度各种看帖子,有很多人说司法拍卖的房子有风险,当时看了很多帖子都想放弃了,但到了法院、房管局、银行等机构询问过后,感觉如果工作做到位,法院比中介靠谱。如果不是房主本人和法院、律师等三种情况需要查询此房档案情况,房管局不主动提供信息,但可以核对,你只能提问封闭式问题,他只回答是或不是。有的银行会挑房源,比如太老的房子,产权不清晰的不给贷款。以前法院开个函就可以去派出所查询该房产有无户口了,但杭州市派出所这项不用了,颁布了派出所可以强制迁户口的政策,所以这方面不用担心。法院一般会自己或者委托中介组织看样,除了多看看实地户型和周边配套外,也可以多问问其他关注问题,比如是否有人居住,租约多久。

  

  好久没更文了,忙于买房事宜。

  双十一是个剁手季,人家抢衣服、抢家电,我淘宝上抢了套房子,够剁手!第一次接触司法拍卖房产是在理财书《穷爸爸富爸爸》里看到的,当时觉得很神奇并没太在意,作者靠房产发家致富,成为富豪,毕竟作者是美国人,环境不同。

  直到今年的G20直接抬高了杭州房价,地铁上饭桌上各种场合听到人们都在讨论一个话题:房子。这一年杭州某些地段房价翻倍增长,我家小区这种老破小的房子也飙到了两万五六,甚至靠地铁附近飙到了3万。

  双十一前一天,杭州楼市新政又加大了调控,因为二套房,我们也不幸由首付3成变4成。虽然目前二手房市场有价无市,大家观望明年情况,本来我们也在观望行列,但某一天看到淘宝的司法拍卖竟然有符合心意的房子,周围环境不错,楼层不错,于是我和老公开始了谨小慎微的各种渠道了解查询,其实内心也是很担心有问题,毕竟第一次买这种房子。

  知乎百度各种看帖子,有很多人说司法拍卖的房子有风险,当时看了很多帖子都想放弃了,但到了法院、房管局、银行等机构询问过后,感觉如果工作做到位,法院比中介靠谱。我去法院取材料时,一对中年夫妻拍了个470万的房子,他们已经不是一次拍了。

  毕业三年,我和老公也积攒够了二套房首付款,得益于我平时的理财管理。忙了快一个月,141万拍到65平方面积,感觉很满意,比市价便宜25万,而且免除中介费4万多。

  但过程还是需要耗费很多时间和精力的,法院电话很难打通,打通了态度也不好。好在碰到了一个好的银行美女,很耐心,给我们贷了款,也不需要担保,利率还打了九五折。

  下面用亲身经历总结下司法拍卖房子的注意事项,以供有需要者参考。

  一、法院要问的问题

  1、被执行人的名字?(核对房产证的名字是否同一人)

  2、房屋有没有租赁?有没有清场?

  3、以前房产三证强行作废;

  二、房管局要问的问题

  1、根据房子实际情况,税费缴纳多少?这个和普通二手房交易一样。

  满两年,免5.6%营业税;

  契税1%,首套房和90方以下的二套房;

  房主满五唯一免1%个税;不同时具备这2个条件,个税交1%;

  至于网上查的契税和个税3%的说法并不符合目前税费改革后的情况;

  三、房管局档案馆要问的问题

  如果不是房主本人和法院、律师等三种情况需要查询此房档案情况,房管局不主动提供信息,但可以核对,你只能提问封闭式问题,他只回答是或不是。

  1、房产证上的房主是xxx(被执行人)吗?

  2、房产证上是1个人吗?(产权归属最好一个人,共同共有麻烦多)

  3、面积是xx(拍卖公告)吗?

  4、土地性质是出让还是划拨?房屋性质是商品房、房改房(需要缴纳土地出让金)或者经济适用房?

  5、房屋有无抵押?抵押1次或2次?抵押给个人还是银行?抵押金额为100w-120w(根据实际拍卖评估价)之间?

  6、房屋有查封吗?

  四、找和司法拍卖有合作的银行,银行要问的问题

  1、标的物给不给贷款?有的银行会挑房源,比如太老的房子,产权不清晰的不给贷款;

  2、预审核需要带什么资料?一般是报名前提前找银行预审核,看看有没有贷款资格,一般银行都会要求带身份证、户口本、结婚证、银行流水和收入证明;

  3、商业贷款利率给几折优惠?

  4、有没有其他隐藏费用?有的银行引入第三方担保公司中介费用房款2%-3%;或者要求中介服务代办费几千块;

  5、保证金是否算在首付款内?算的

  一般来说,预审核除了看你的征信外还要考察你的还款能力以确定最多可以放贷多少给你,预审核结果立等可取,如果通过就放心拍卖,拍好了找他们放款。

  五、派出所要问的问题

  如果原房东不配合迁户口,是否强制迁出?以前法院开个函就可以去派出所查询该房产有无户口了,但杭州市派出所这项不用了,颁布了派出所可以强制迁户口的政策,所以这方面不用担心。

  六、实地看房

  法院一般会自己或者委托中介组织看样,除了多看看实地户型和周边配套外,也可以多问问其他关注问题,比如是否有人居住,租约多久;除此之外,可以找左邻右舍问问该房屋和房主的情况;如果住的近,也可以晚上多跑两次看看,到底有没有人在住。因为买卖不破租赁,如果有人租住,是没办法的。

  七、物业询问

  之前网络上说物业维修基金、滞纳金还是复利什么的,挺吓人,问了我拍卖房子所在的物业没有这些费用,水电费物业不收,需要去各自营业厅,问完后发现没多少钱,很踏实。

  未完待续



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